Voici un exemple d'exercice juridique en contrats spéciaux. Il s'agit de questions portant sur l'arrêt rendu le 25 mars 2009 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, et faisant appel à des notions étudiées en contrats spéciaux (pacte de préférence, promesse synallagmatique de vente, etc.). Cette copie a obtenu la note de 18/20.
Sommaire :
N.B. : cette copie est le fruit de la réflexion d’un étudiant en droit. La découvrir vous permettra de comprendre le raisonnement de ce dernier, qui lui a valu la note indiquée. Elle vous aidera à ce que vous ayez les outils pour formuler votre propre réflexion autour du sujet donné. Pour rappel, le plagiat est formellement interdit et n’est évidemment pas recommandé si vous voulez vous former au droit. En d’autres termes, réfléchissez vous-même ! Enfin, cette copie n’a pas eu 20/20, gardez un œil critique sur ce travail qui n’est donc pas parfait.
Disclaimer : attention ! N’oubliez pas que la méthodologie peut varier selon les facultés, mais aussi en fonction des enseignants. La méthodologie utilisée dans cette copie n'est donc pas universelle. Respectez la méthodologie enseignée par vos chargés de travaux dirigés et par vos enseignants 😊
Nous avons laissé en orange les commentaires du correcteur.
Sujet : Questions de cours, Cass. 3e civ., 25 mars 2009, n° 07-22.027
[Énoncé] Vous répondez aux questions suivantes. Vos réponses devront être détaillées et argumentées.
[Question 1] À l’époque de cette décision, lorsque le tiers acquéreur avait connaissance du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte, le bénéficiaire pouvait obtenir l’annulation-substitution. Cette sanction de l’annulation-substitution vous parait-elle pertinente ? (2 points) 2/2
[Question 2] Une véritable vente a-t-elle été conclue le 30 avril 2003 entre Mme X et les époux Y ? (5 points) 5/5
[Question 3] Quelle est la principale différence entre un pacte de préférence et une promesse synallagmatique de vente ? (2 points) Consentement/prix pas conditions de validité, simple proposition, pas d’engagement de vendre ou d’acheter (2 pts).
[Question 4] Madame Z pourrait-elle obtenir sa substitution aux époux Y dans l’hypothèse où les parties au compromis de vente du 30 avril 2003 auraient entendu faire de la réitération par acte authentique un élément constitutif de leur engagement? (5 points) Clause de terme/condition suspensive.
[Question 5] À défaut de prouver la connaissance par l’acquéreur du pacte de préférence et de l’intetion du bénéficiaire du pacte de s’en prévaloir, à quoi pourrait prétendre le bénéficiaire du pacte de préférence ? (2 points) (2 pts)
[Question 6] Selon vous, Mme Z va-t-elle obtenir la substitution devant la Cour d’appel de renvoi ? (4 points) 4/4
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Question 1
La sanction de l’annulation-substitution inhérente au manquement du pacte de préférence semble impertinente.
En effet, le mécanisme de l’annulation semble incompatible avec celui de la substitution. L’annulation emporte la disparition rétroactive de l’acte, alors que la substitution a pour effet de remplacer le tiers-acquéreur par le bénéficiaire du pacte de préférence.
Par conséquent, s’il n’existe pas d’acte auquel se substituer alors il n’est tout simplement pas possible d’appliquer cette sanction. Très Bien.
En revanche, on remarque ici que la sanction de l’annulation-substitution est un abus de langage puisque celle-ci a déjà été appliquée dans un certain nombre d’arrêts portant sur la question.
De plus, il faut souligner que cette sanction s’applique dans des conditions spécifiques, qui déroulent de la mauvaise foi du tiers caractérisée par la connaissance de l’existence du pacte de préférence, mais également par la connaissance de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. Cette connaissance est d’ailleurs plus facilement obtenue, en effet depuis la réforme de 2016 il est possible de mettre en place une sommation interpellative (ou action interrogative) afin d’écarter toutes suspicions. Oui.
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Question 2
Le 30 avril 2003, une véritable vente est bel et bien conclue entre le vendeur et l’acheteur. Bien.
En effet, le contrat de vente s’établit, le plus souvent, en deux étapes. D’abord, en avant-contrat, en l’espèce le compromis de vente qui va sceller le consentement de l’acheteur ainsi que le vendeur ; de façon a ce qu’ils ne puissent pas se rétracter sans conséquences.
En l’espèce, le compromis de vente a permis de faire la rencontre de l’offre et de l’acceptation, un prix et une acceptation de l’acheteur.
La vente a pour but principal de transférer un droit de propriété. Ce transfert, est un transfert solo consensu, ainsi la simple rencontre des consentements (de l’acheteur et du vendeur) valent vente. On dit que celle-ci est parfaite. Bien.
En revanche, cette disposition du Code civil n’est pas d’ordre public, ainsi on peut y déroger avec une clause contraire.
Par conséquent, il y a vente en date du 30 avril 2003 puisque cet acte temporaire scelle le consentement et permet donc de former une vente.
Mais il convient de préciser qu’il est, en l’espèce possible de se demander si la vente est formée à la suite de la signature de l’acte authentique. En effet, s’il s’agit de l’exécution d’une clause de condition suspensive alors il n’y a vente effective que lors de la réalisation de ladite condition. Et donc l’acte authentique constituera l’acte définitif. Ici, est-ce le cas ?
En bref En somme (plus approprié), il faut également examiner rapidement le compromis (promesse synallagmatique de vente) afin de vérifier qu’il y ait bien un prix, ainsi qu’il soit sérieux et déterminé ou à défaut déterminable sans accord nouveau.
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Question 3
La principale différence entre un pacte de préférence et une promesse synallagmatique de vente réside dans le recueil des consentements et les obligations qui en découlent.
En effet, la promesse synallagmatique de vente créée entre les parties des obligations. Pour le vendeur, l’obligation de délivrer la chose, par conséquent de vendre et pour l’acheteur l’obligation de retirement, qui découle de son obligation de payer le prix.
Alors que le pacte de préférence ne crée pas d’obligation de vendre ou de payer pour les parties. Il permet d’octroyer un droit de préférence au bénéficiaire. Par conséquent, l’émetteur du pacte de préférence est tenu d’une obligation, de proposer prioritairement le bien au bénéficiaire dudit pacte, et ce dernier est en mesure de refuser ou alors d’accepter.
De plus, la détermination du prix n’apparait pas comme une condition de validité du pacte de préférence, alors que s’en est pour la promesse synallagmatique de vente, puisque celle-ci vaut vente contrairement au pacte de préférence. ?? (les termes de l'enseignant n'étaient pas lisibles sur la copie) différence de l'engagement des 2 parties ou non.
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Question 4
Madame Z aurait pu obtenir sa substitution aux tiers-acquéreurs puisque ces derniers auraient été de mauvaise foi.
En effet, il s’agit de démontrer qu’en présence d’une clause de condition suspensive avec pour condition la réitération par authentique, la vente ne vaut pas vente.
La vente vaudra vente seulement à la réalisation de ladite condition, par conséquent et puisqu’en l’espèce les acquéreurs ont pris connaissance de l’existence du pacte de préférence à la date du 29 septembre 2003, soit à la réitération par acte authentique devant le notaire qui a notifié le bénéficiaire du pacte de préférence (Mme Z). Oui, très Bien.
Ainsi, toute la question réside dans le fait de savoir si le compromis de vente vaut vente ou non. Dans l’hypothèse où il y aurait une clause de condition suspensive alors celle-ci valerait vente au moment de la réitération devant le notaire qui aurait pour effet de réaliser la condition et donc de permettre à la vente d’être parfaite. Très Bien.
Cela dit, il faut caractériser la mauvaise foi des acquéreurs. Dans l’hypothèse, toujours de faire de la réitération un élément constitutif de leur engagement, la mauvaise foi serait caractérisée puisque le notaire a notifié Madame Z de l’intention de vendre, et il apparait clair que celle-ci souhaite faire valoir son pacte de préférence.
Question 5
À défaut de prouver la connaissance par l’acquéreur du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire du pacte de s’en prévaloir, le bénéficiaire pourrait prétendre à la demande de dommages-intérêts.
En effet, la demande en nullité, et la demande de substitution sont tout deux subordonnées aux conditions cumulatives précitées.
Par conséquent, le bénéficiaire à la possibilité de faire une demande en dommages-intérêts afin de voir la violation de son pacte de préférence réparé. Oui.
On peut donc en déduire que le bénéficiaire est en mesure d’engager la responsabilité contractuelle de l’émetteur dudit pacte afin de voir réparé son préjudice.
Question 6
L’obtention de la substitution semble impossible puisque la Cour de cassation rappelle qu’une promesse synallagmatique vaut vente, et puisqu’en l’espèce il n’y avait pas de condition suspensive alors la bonne foi des acquéreurs est caractérisée puisqu’ils n’ont pris connaissance de l’existence du pacte de préférence qu’à la date du 14 août 2003, soit après la conclusion de ladite promesse. Bien.
Ainsi, l’obtention de la substitution des tiers-acquéreurs par la bénéficiaire semble impossible.
En revanche, rien n’est sûr puisque la cour d’appel de renvoi est souveraine et peut statuer en omettant la solution de la Cour de Cassation.
Donc la substitution semble impossible à obtenir puisque la bonne ou mauvaise foi des tiers-acquéreurs s’apprécient à la date de la promesse de vente, puisqu’en l’espèce celle-ci vaut vente. Bien.
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